При продаже или сдаче в аренду недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, необходимо учитывать кадастровую стоимость на объект в ЕГРН на момент начала сделки. Соответствующие поправки председатель думского комитета по госстроительству Павел Крашенинников внес в Госдуму.
«Бывает, что за время оформления документов <…> кадастровая стоимость объекта недвижимости возрастает, что влияет на стоимость договора, – пояснил Крашенинников. – Проектом закона устанавливается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости, содержащаяся в ЕГРН, фиксируется на дату подачи заявления о предоставлении государственной или муниципальной услуги». При этом, согласно поправкам, если после подачи заявления кадастровая стоимость снизилась, то объект приобретается по этой сниженной стоимости.
Партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Сергей Учитель приводит пример, как будут работать новые поправки: «Для расчета выкупной стоимости или арендной платы используется кадастровая стоимость, которая к моменту завершения всех административных процедур может измениться в меньшую сторону. В таком случае следует руководствоваться актуальной кадастровой стоимостью объекта».
Кадастровая стоимость, отмечает Учитель, устанавливается в отличие от рыночной с помощью метода массовой оценки, которая проводится на основе сегментации и группировки объектов в зависимости от вида недвижимости, а также влияния экономических и ценообразующих факторов. Росреестр должен провести государственную кадастровую оценку зданий, помещений, сооружений и т. д. в 2023 г., а в 2022 г. – земли. Законопроект, как уточняется в пояснительной записке, направлен на обеспечение гарантий прав граждан и организаций, которые будут приобретать объекты недвижимости, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, если в процессе оказания услуги цена изменится.
Любой бюджет имеет два источника доходов – налоговые и неналоговые поступления и основной частью неналоговых поступлений являются доходы от сдачи имущества в аренду, а также доходы от продажи имущества, говорит юрист Forward Legal Олесь Груздев.
Процесс получения объекта недвижимости в аренду или в собственность – это государственная или муниципальная услуга, которая начинается с подачи в орган власти заявления и по общему правилу не должна длиться более 30 суток, поясняет Груздев: «Но на деле срок рассмотрения заявления может длиться месяцами и годами». «За это время кадастровая стоимость объекта недвижимости может существенно вырасти, – замечает он. – Например, на момент подачи заявления кадастровая стоимость земельного участка была 1 млн руб., а спустя год – 5 млн руб. В то же время размер арендной платы составляет 10% от кадастровой стоимости в год. В таких случаях, несмотря на то что на момент подачи заявления кадастровая стоимость была низкой, органы власти предоставляют имущество по более высокой кадастровой стоимости».
Он также пояснил, что часто кадастровая стоимость может быть даже в несколько раз выше рыночной стоимости объекта, отмечает Груздев: «Поэтому в судах нередко можно встретить споры об оспаривании кадастровой стоимости, и в 99% случаев суды удовлетворяют требования, если заявитель подтверждает свою позицию заключением оценщика». Груздев полагает, что законопроект «действительно защищает права граждан и организаций». Но при этом он может не учитывать интересы бюджетов регионов и муниципальных образований, поскольку может ударить по их неналоговым поступлениям, говорит эксперт.
Рассмотрение законопроекта запланировано на осеннюю сессию.